전세 계약, 묵시적 갱신 세입자가 직접 세입자를 구해야 할까?

1. 묵시적 갱신이란?

묵시적 갱신이란 전세 계약이 종료된 후, 특별한 의사 표시 없이 세입자가 계속 거주하는 경우 자동으로 계약이 연장되는 것을 의미합니다.

예를 들어, 2020년 6월 1일에 2년 전세 계약을 맺은 후 2022년 6월 1일이 지나도 집주인과 세입자가 별다른 의사 표시를 하지 않았다면, 기존 조건 그대로 계약이 연장됩니다. 이때 계약 기간은 2년이 아니라 1년 단위로 갱신되며, 세입자는 언제든지 3개월 전에 집주인에게 계약 해지를 통보할 수 있습니다.

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2. 집주인의 요구는 정당한가?

묵시적 갱신 상태에서 세입자가 이사를 가기로 결정하면, 집주인은 새로운 세입자를 구해야 합니다. 하지만 일부 집주인은 "기존 전세 조건 그대로 새로운 세입자를 직접 구하라"는 요구를 하기도 합니다.

세입자가 새로운 세입자를 구할 의무는 없습니다.
주택임대차보호법 제6조의2에 따르면, 묵시적 갱신된 임대차 계약에서 세입자는 계약을 해지할 수 있으며, 계약 해지를 통보한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 자동으로 종료됩니다. 세입자가 직접 새로운 세입자를 구해야 한다는 법적 의무는 없습니다.

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3. 실전 예시

사례 1: 정상적인 계약 해지 절차를 따른 경우
박 씨는 2019년 9월 1일에 보증금 1억 원으로 전세 계약을 체결했습니다. 2021년 9월 1일이 지나면서 묵시적 갱신이 되었고, 박 씨는 2024년 초 이사를 결심했습니다.
박 씨는 2024년 2월 1일에 집주인에게 "5월 1일에 이사를 갈 예정이니 계약 해지를 요청합니다"라고 통보했습니다.
결과: 계약 해지 통보 후 3개월이 지나면 자동으로 계약 종료, 보증금 반환 절차 진행

사례 2: 집주인이 세입자를 구하라고 요구한 경우
김 씨는 2018년 3월 10일에 전세 계약을 체결했고, 이후 묵시적 갱신 상태에서 2024년까지 거주 중이었습니다. 그런데 이사를 결정하고 집주인에게 통보했더니, 집주인은 "기존 전세 조건 그대로 새로운 세입자를 구해서 넘겨라" 라고 요구했습니다.
김 씨는 이를 거부하고, 계약 해지 통보 후 3개월이 지나면 자동으로 계약이 종료됨을 설명했습니다.
결과: 집주인은 결국 새로운 세입자를 직접 구했으며, 김 씨는 보증금을 돌려받고 무사히 이사 완료

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4. 계약 해지 시 유의할 점

3개월 전 통보 필수
세입자는 집주인에게 최소 3개월 전에 이사 의사를 공식적으로 전달해야 합니다. 이를 위해 문자, 이메일, 내용증명 등 증거가 남는 방법을 사용하는 것이 안전합니다.

보증금 반환 문제 사전 협의
계약이 종료되면 집주인은 보증금을 반환해야 합니다. 하지만 새로운 세입자가 구해지지 않거나 집주인이 여유 자금이 없을 경우 반환이 지연될 수도 있습니다. 따라서 이사 일정과 보증금 반환 일정을 미리 조율하는 것이 중요합니다.

집주인과 원만한 협의가 최선
법적으로 세입자가 직접 세입자를 구할 의무는 없지만, 원만한 합의를 위해 집주인이 새로운 세입자를 구하는 과정에서 협조적인 태도를 보이는 것도 좋은 방법입니다. 예를 들어, 집을 보러 오는 사람들에게 집 상태를 보여주는 것만으로도 큰 도움이 될 수 있습니다.

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5. 결론

묵시적 갱신된 전세 계약에서 세입자는 언제든 3개월 전 통보 후 계약을 해지할 수 있으며, 새로운 세입자를 직접 구할 필요는 없습니다. 하지만 원활한 보증금 반환과 이사 일정을 위해 집주인과 미리 협의하는 것이 가장 좋은 방법입니다.